Ce que les propriétaires de l’Ontario doivent savoir au sujet des nouvelles règles de la Commission de la location immobilière
Si vous êtes propriétaire en Ontario, sachez que des modifications importantes ont été apportées à la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation L.O. 2006, chap. 17, ainsi qu’aux procédures de la Commission de la location immobilière (« CLI »), qui sont entrées en vigueur le 21 septembre 2026.
Ces changements s’ajoutent aux mises à jour du 1er juillet 2026 relatives aux projets de loi 60 et 97. Veuillez vous référer aux Règles de procédure, aux Directives pratiques et aux Lignes directrices d’interprétation de la Commission de la location immobilière pour un aperçu complet.
Avis N4 : Le délai de préavis est désormais de 7 jours
L’un des changements que les propriétaires remarqueront sans doute immédiatement concerne la modification à l’avis N4 de résiliation anticipée de votre location pour non-paiement du loyer.
Pour les avis N4 signifiés à compter du 21 septembre 2026, le délai de préavis pour les baux mensuels et annuels a été réduit de 14 à 7 jours.
Cela signifie que les propriétaires confrontés à un loyer impayé pourront peut-être introduire une demande auprès de la Commission de la location immobilière plus rapidement qu’ils ne le pouvaient en vertu des règles précédentes.
Retards de paiements du loyer répétés
Les règles ont également changé pour les locataires qui paient régulièrement leur loyer en retard.
La législation définit désormais précisément ce qui est considéré comme un retard de paiement persistant. En règle générale, cela inclut le paiement du loyer avec plus de sept jours de retard à au moins trois reprises au cours d’une période de six mois.
Pour les propriétaires dont le locataire finit par payer mais avec un retard systématique, il est particulièrement important de conserver des registres précis indiquant la date d’échéance du loyer et la date à laquelle il a effectivement été reçu.
Avis N12 : Usage personnel du propriétaire
Des changements importants concernent également les avis N12 lorsque le propriétaire a besoin du logement pour son usage personnel.
Si un propriétaire donne un préavis d’au moins 120 jours pour son usage personnel, il n’est plus obligé de verser au locataire une indemnité d’un mois ni de lui proposer un autre logement de location acceptable.
De plus, une nouvelle exigence s’applique après le départ du locataire. Le propriétaire ou le futur occupant doit emménager dans le logement dans les 60 jours suivant la date de résiliation indiquée dans l’avis N12.
Si cela ne se produit pas et que l’ancien locataire dépose une demande T5 en affirmant que l’avis N12 a été émis de mauvaise foi, la législation établit une présomption de mauvaise foi. Le propriétaire peut toutefois fournir des preuves pour expliquer pourquoi l’occupant n’a pas emménagé.
Ces changements rendent particulièrement important que les propriétaires comprennent bien les exigences avant de signifier un formulaire N12 et qu’ils respectent l’usage prévu du bien immobilier.
Avis N13 : Rénovations et réparations
Il y a aussi des changements concernant les avis N13, qui sont utilisés lorsqu’un propriétaire doit effectuer des réparations ou des rénovations importantes, démolir le logement ou le convertir à un autre usage.
Si un locataire informe le propriétaire par écrit de son intention de réintégrer le logement une fois les travaux terminés, le propriétaire a désormais l’obligation supplémentaire de tenir le locataire informé de l’avancement des travaux et de la date d’achèvement prévue.
Une fois les travaux terminés, le propriétaire doit donner au locataire un préavis de 60 jours pour qu’il puisse réintégrer le logement.
Le délai dont dispose un locataire pour déposer une demande T5 dans ces circonstances a également été modifié. Il est désormais de deux ans à compter de la date de son départ, ou de six mois suivant la fin des travaux de rénovation, selon la date la plus tardive.
Modifications concernant les audiences pour non-paiement
Des modifications ont été apportées aux démarches que les locataires doivent entreprendre s’ils souhaitent soulever d’autres problèmes lors d’une audience relative à une demande du propriétaire fondée sur le non-paiement du loyer.
Pour certaines demandes déposées à compter du 21 septembre 2026, un locataire qui souhaite soulever d’autres problèmes lors de l’audience devra généralement payer 50 % des arriérés réclamés au moins sept jours avant l’audience.
C’est une autre raison pour laquelle les propriétaires doivent s’assurer que leurs registres de loyer et leurs demandes auprès de la Commission de la location immobilière sont exacts et complets.
Mise à jour des formulaires de la Commission de la location immobilière
La Commission de la location immobilière a publié des versions actualisées de plusieurs de ses formulaires, notamment les formulaires N4, N8, N12, N13, L1, L2, L9, L10 et T5.
Les propriétaires doivent s’assurer qu’ils utilisent bien les formulaires en vigueur. Les anciennes versions ne seront plus acceptées après le 30 novembre 2026.
Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires ?
Les règles ont évolué de plusieurs façons importantes, et les détails comptent. Utiliser le mauvais formulaire, ne pas respecter un délai ou ne pas satisfaire à une exigence spécifique peut entraîner un retard ou le rejet d’une demande.
Si vous êtes confronté à un loyer impayé, à des retards de paiement répétés, à un formulaire N12 ou N13, ou à tout autre litige entre propriétaire et locataire, vous n’avez pas à vous débrouiller seul face à la procédure de la CLI.
Un parajuriste agréé peut vous aider à traiter votre dossier et vous représenter devant la Commission de la location immobilière.
Si vous avez des questions concernant un bail ou si vous envisagez d’intenter une action contre un locataire, contactez Sicotte Guilbault pour discuter de vos options.
